Správa bytového domu v paragrafech

K 1. 1. 2014 nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen NOZ (nový občanský zákoník). Od tohoto data nám praktický život přinesl celou řadu otázek týkajících se fungování bytového domu v rámci nové legislativy. Pokusili jsme se poskytnout vám pro inspiraci a vyvarování se chyb, kterých se již dopustili vaši kolegové, část nejčastěji se opakujících situací a způsobů jejich řešení. Pokud vám některé situace, které jste si již zažili, v tomto článku chybí, budeme rádi, pokud nám je pošlete i s konečným řešením. Uveřejníme v dalším díle o praktických dopadech nové legislativy na fungování bytových domů.

1. Zastupování vlastníka na shromáždění – úprava ve stanovách.

Ano, ve stanovách je možné upravit podmínky pro zastupování vlastníka na shromáždění. Obecné právo dané NOZ umožňuje zmocnit v podstatě kohokoliv. Přesto doporučujeme zpřesnit podmínky zastupování vlastníků prostřednictvím konkrétní plné moci.

2. Stanovy staré versus nové

Dokud nejsou přijaty stanovy nové, je nutno dodržovat obsah starých. Zde je dobré připomenout, že některá ustanovení stanov jsou v rozporu s NOZ a tudíž již od 1. 1. 2014 neplatná! Nové stanovy je dobré přijmout jako bod č. 1 shromáždění (s hlasovacím poměrem uvedeným ve stávajících stanovách) s účinností okamžikem schválení. O dalších bodech programu se pak hlasuje již podle nových stanov.

3. Počet členů výboru

Je potřeba uvést konkrétní počet, tj. 2,3,4,..Jména členů výboru se musí uvést v návrhu na zápis do rejstříku. Pro dobré fungování výboru doporučujeme vždy lichý počet členů.

4. Kontrolní komise

Platí stejně jako u výboru, tj.  ve stanovách uvádět konkrétní počet členů  a jména zvolených členů  se musí objevit i v  návrhu na zápis do rejstříku!!! Obecně kontrolní komisi (revizora) nedoporučujeme, neboť každý vlastník má ze zákona právo na informace týkající se fungování domu, tj. mimo jiné i nahlížení do účetnictví a smluv.

5. Finanční limity výboru

Stanoví shromáždění ve stanovách. Platí pro vlastní činnost výboru. Základní částky stanovuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Ve stanovách si můžete tyto limity změnit dle vašich potřeb a zkušeností.

6. Dluhy vlastníků

Výbor má povinnost dle §159 NOZ mj. vymáhat dlužné částky od neplatícího vlastníka. Po schválení shromáždění lze tyto dluhy i prodat. V krajním případě se lze domoci splacení dluhů i prodejem jednotky (soudní rozhodnutí).

7. "Zhodnocení" finančních prostředků společenství

Úroky na bankovních účtech se pohybují okolo 0,05%. Společenství, která mají zůstatek fondu pro správu domu a pozemku v dostatečné výši a neplánují v dohledné době větší investice, se snaží získat z této sumy peněz více než jen výnos na pokrytí bankovních poplatků. Zde je třeba si uvědomit, že shromáždění může odsouhlasit takřka cokoli, jedná se o peníze vlastníků. Pro správné, odpovědné investování (uložení) volných finančních prostředků, by mělo platit:

a) Ve fondu je třeba ponechat částku odpovídající možné krizové situaci (oprava výtahu, kanalizace, střechy,..)

b) Peníze z fondu zhodnotit pomocí pojištěných bankovních finančních produktů. V případě problémů jsou tak vklady pojištěny do výše odpovídající 100tis. Euro.

c) Je třeba naplnit §1194 NOZ – společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Tedy peníze z fondu by měly použity v první řadě vždy na zhodnocení bytového domu.

d) Dále je pak třeba brát v úvahu §159 NOZ – člen voleného orgánu se zavazuje svoji činnost vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí.

8. Vymezení společných částí nemovitosti

Základním materiálem, ze kterého se vychází, je prohlášení vlastníka uložené na katastru nemovitostí. V případě změn prohlášení se postupuje v souladu s nařízením vlády č. 366/2013 Sb.

9. Členství ve výboru

Členem (předsedou) výboru může být fyzická i právnická osoba (zastoupená fyzickou osobou), svéprávná a právně bezúhonná (§152 NOZ). Tj. pokud nebude mezi vlastníky dostatečný počet zájemců o práci ve výboru, lze výbor doplnit členem (členy) z kruhu osob mimo vlastníků. Např. ze správcovské společnosti. Samozřejmě je třeba počítat s finančními náklady za práci člena výboru (předsedy) v řádu tisíců korun měsíčně. Odpovědnost však vždy zůstane na vlastnících jednotek.

10. Je právně možné, aby při hlasování na shromáždění SVJ použil výbor SVJ - pro schválení svých požadavků, či návrhů, hlasovací lístky nepřítomných majitelů bytů, i když by měli případně plnou moc od nepřítomných?

Zastupování na shromáždění na základě plné moci možné je. Záleží na jednotlivých vlastnících, zda komu a v jakém rozsahu dají důvěru a zplnomocní je k zastupování. Je pravdou, že takové hlasování není ideální a bohužel odráží nezájem vlastníků o dění v domě. Určitou míru nejistoty do problematiky zastupování na základě plné moci vnesl rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 29 Cdo 3399/2010 z roku 2012, ze kterého vyplývá, že pro zastupování plnou mocí je nutné splnit tři podmínky:

• tato možnost musí být zakotvena ve stanovách,
• musí se jednat o speciální plnou moc,
• a tuto lze udělit  pouze jinému členu společenství.

Nutno ovšem dodat, že velká část odborné veřejnosti má k rozhodnutí NS výhrady a v budoucnosti se může stát, že soudy nebudou rozhodovat ve shodě s tímto názorem NS.
Pokud je problém na shromáždění se sejít, je možno zvážit hlasování per rollam, tedy písemně mimo shromáždění. Právní úpravu obsahuje § 1210 a násl. občanského zákoníku. Ve stanovách pak lze upravit možnost takového hlasování pro různé situace. Ve stručnosti se jedná o to, že s daným usnesením, o kterém by se na shromáždění jinak "hlasovalo" na základě zplnomocnění výboru, by se jednotliví vlastníci museli seznámit a v určité lhůtě svým podpisem vyjádřit souhlas.

Závěrem můžeme parafrázovat známé přísloví „Šedivá je teorie občanského zákoníku, zelený strom života v bytových domech.“ Současně vám přejeme, ať zeleň stromu vašeho domu příliš nezešedne v kontaktu s šedivou legislativou.